执行中不动产处置税费分担问题分析澎湃在
执行程序通过司法拍卖、变卖或者抵债等方式处置不动产时，在拍卖成交以及申请人同意以物抵债后，在办理过户手续之前涉及到税费交纳的问题，没有交纳税费在不动产过户登记环节往往无法办理转移登记手续，当被执行财产不足以清偿全部债务，且被执行人下落不明或缺乏履行能力的情况下，其中一方的权利必然面临无法全部实现的风险或实现困难的阻碍。特别是近年来，伴随着民事强制执行工作力度的不断加大，不动产执行案件数量快速增长，且不动产处置涉及的税费金额较大，其中的矛盾问题凸显。本文通过执行中遇到的一个案例，就如何解决民事执行中不动产处置环节税费分担问题进行讨论分析。
一、执行案例
某农村信用社申请执行龙某某借款合同纠纷一案，在执行过程中，本院依法拍卖被执行人龙某某用于抵押在信用社借款的房屋一栋，面积余平米，评估价值为万元，经法院一拍流拍后降价至万元进行二拍，二拍仍然流拍，经征求申请人意见，申请人同意以二拍流拍价万元以物抵债，在办理产权过户手续时才发现，该房产过户需要向税务部门交纳各种税费共计万元，而且如果没有交纳税费不动产登记管理部门拒绝办理产权过户登记手续，被拍卖房屋为被执行人唯一财产，且被执行人无力交纳税费，申请人也不同意交纳高额的税费，双方为此多次协调，均无结果。在法院处置不动产过程中，到底是不是必须向税务机关交纳税费才能办理产权过户？办理产权过户的税收到底该由谁来承担？申请人同意以物抵债税费该由谁来承担？
二、是否必须交纳税费才能办理不动产过户登记。
在民事执行中不动产处置环节，税收公法债权与普通民事私法债权在各自实现的过程中产生冲突。一方面，税收债权代表了公共利益，我国《税收征收管理法》第45条第1款规定：税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。《契税暂行条例》第11条规定：纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。《土地增值税暂行条例》第12条规定：纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。《国家税务总局、财政部、国土资源部关于加强土地税收管理的通知》第4条规定：各级国土资源管理部门在办理土地使用权权属登记时，应按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，在纳税人出具完税（或减免税）凭证后，再办理土地登记手续；对于未出具完税（或减免税）凭证的，不予办理相关的手续。《不动产登记条例实施细则》以及各地出台的操作规范中，均将“法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全”作为不动产权属登记审查的必要条件。“先税后证”制度有效保障了不动产交易税收实现，有效限制了偷税漏税行为，有此可见，法院在处置不动产过程中应当按照规定要求先行交纳税费才能办理过户手续。
三、办理产权过户的税收到底该由谁来承担。
在之前的执行实践中，为了提高被执行财产处置效率，同时避免被执行人不能缴税而导致买受人无法办理过户的情形出现，通常会在拍卖公告中要求买受人承担全部税费，年7月1日出台的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第30条规定：因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。该规定出台后，在拍卖公告中约定买受人承担全部税款即违反了《网拍规定》第30条规定而无效。江苏省高级人民法院关于发布《正确适用〈最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定〉若干问题的通知》第四点“关于税费负担”专门指出：“在法律、行政法规对税费负担主体有明确规定的情况下，人民法院不得在拍卖公告中规定一律由买受人承担”。为了使拍卖公告既符合强制性规定避免被提出异议乃至撤销，又在实践中发挥协调解决涉税冲突问题的作用，关于拍卖公告中税费承担内容，尽量避免“一律由买受人承担”等强制性表述方式，可以采取在引用《网拍规定》第30条规定的基础上，以风险告知的方式提示办理过户手续需要双方全部完税，如果被执行人无法完税，需要由买受人自行协调解决并承担风险，这样才更加有利于不动产的处置，提高不动产处置效率。
四、申请人同意以物抵债是否需要交纳税费。
在拍卖不动产经法院拍卖流拍后，因被执行人无其他财产可供执行，人一般会选择同意以物抵债，而不动产权利转让并未产生价款收入，是否应当缴税也产生了争议。一种观点认为以物抵债是债权人买受执行财产的特殊方法，所抵销的债权金额相当于买卖价款，被执行人实际上获得了经济利益，产生了其他收入，符合应税条件。因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。另一种观点认为，按照税收法定原则，应当根据法律和行政法规严格解释征税要素和条件。以物抵债并没有销售行为，也没有产生经济收入，不符合应税条件。特别是拍卖流拍、变卖无果的情况下，如果债权人不接受抵债，被执行财产就会交还被执行人，接受以物抵债完全是被迫无奈之举，在自身经济利益已严重受损下还要承担税负，有违公平正义。以物抵债在本质上符合经济交换原则，具有交易的本质特征，符合应税条件。但是对于过户税费由债权人实际承担后，剩余债务认定方面应区别对待：协议抵债中，依双方协商确定，执行和解的内容应当包含了税费承担之约定；强制抵债中，债权人为被执行人垫付的税费应当作为实现债权的费用一并计算入剩余债务中，债权人可以继续追偿。
原标题：《执行中不动产处置税费分担问题分析》
