陈淮别以为房地产是亲儿子疫情动摇了中
来源：经济学家圈
来源：网易财经《长盛时间》栏目，为国内首档网络直播财经脱口秀节目
姚长盛：大家这次把房地产放在前面了，邀请二位对房地产的整个行业状况以及后面可能出现的变化做一些信息解读，一些预测。
贾康：我说要放松一点，放宽一点，前面没有疫情的时候就已经是新政后走到底部状态了，已经是压无可压了，新政的行政手段一度不断加码，无所不用其极，后来发现已经没那种必要了。实际上前面一年到半年不断传来的消息是一城一策的说法，有些地方，包括一线城市的某些郊区都在放松，现在疫情来了压力更大，要应对经济下行，要挖掘潜力，没有理由在这方面不考虑房地产调动一定的潜力。
姚长盛：为什么呢？为什么您觉得非得动房地产呢？
贾康：房地产有国民经济支柱产业的地位和作用。原来的一线城市不得已用行政手段硬压下来，比照着有二三十个二线城市也得用这个手段往下压。到了底部就得考虑怎么放松的问题，放松是要支撑必要的经济景气，应对经济下行压力，其实从中长期更有挑战性的问题是怎样落实中央说的房地产要长期发展，它那个健康长效机制的打造。按照经济工作会议的说法是基础性制度建设，这么重要的方针现在实际讨论得很不够，做得也很不够。
姚长盛：我理解您的意思，一会儿再问您觉得这里面的核心到底是什么，先请陈老师说吧。
陈淮：你刚才说的新消息也好，还有你们的采访提纲，好像都是站在开发商、企业以及一个局部的角度，“爹妈怎么对我”。我问你几个问题，你觉得封了60多天的武汉人一解禁以后会直奔售楼处吗？
姚长盛：不会。
陈淮：你认为解禁以后的政策首选项是房地产吗？
姚长盛：嗯……会。
陈淮：你认为还有比房地产更不惨的行业吗？
姚长盛：有比它惨的但没有比它大的。
陈淮：有比它不惨的吗？
姚长盛：有比它不惨的。
陈淮：服装、零售、航空、交通、钢铁、煤炭、石油、化工、发电……
姚长盛：都惨坏了。
陈淮：我们把眼界稍微开阔一点，不是说你这儿不限购了人们就会直奔售楼处，我们恐怕还得先说说消费者购房人可能有哪些行为指向、偏好的变化。
姚长盛：您觉得会有哪些？
陈淮：如果是像主持人这样的土豪，随意了。大多数老百姓首先第一个变化的……
姚长盛：到这个时候了您还拿我下得去手？（笑）
陈淮：大中小城市的选择上，人们会各有思考，原来的需求分布结构我想会有一定的变化，人们还是得买房子，或者需要买房子还得更新，但选择在武汉还是地市级，各有优劣，原来医疗教育等各个方面，服务体系的资源非常重要，有的说大城市最安全，我想这是一个需求变化。
第二，人们在自己的资产配置结构里，不动产，长期持有资产，大家看到最近这两个月来的贵金属也好、石油也好、外汇也好，A股也好，大幅波动，普通老百姓在自己资产持有中的结构，我想大家也会有一些新的思考，对于长期资产配置的所占比重来说。
第三，人们对自己的风险承受能力可能也要有一番新的评估。原来想凭我们两口子的收入付月供绰绰有余，现在看起来一旦有大的风吹草动，因为还房贷不是一天两天、一年两年，承受能力、风险抵御能力的高低大家也会有一番新的评估，最后大家会在安全性上，对房子的社区共享资源、服务体系、便利性、现代科技的功能性等方面都会有新的思考。
我们先别指望人们立马会奔向楼盘售楼处，我看这还远。
姚长盛：理解您的意思，三层意思，第一，这次对于需求会有很大的变化；第二，资产配置也会出现变化；第三，对个人的风险评估能力和承担能力也会出现变化。
陈淮：简单说就是消费者面比政策面，比供应方的开发商面在决定性意义上更重要。
姚长盛：明白您的意思了，现在我们看到的是中国中产阶级最没钱的一年，年已经感觉到没钱，现在年中国中产阶级可能会感觉到更没钱。问贾康教授，刚才咱们说的是供给和政策一侧的，需求这侧的考虑是怎样的？
贾康：需求这一侧，要说这次疫情带来的打击，我觉得主要还是对低中端。中国真正有消费支付能力和现金支付能力的高端受到的冲击可能不大，现在小微企业是最困难的，原来说相对低端的一些进城务工人员，咱们叫打工仔、打工妹，他们往往是最没有替代办法的。就说各个小区里过去有入户的钟点工，家政服务人员，这段时间就一筹莫展，这些人的消费能力肯定是滑坡的，更得节衣缩食。
但你说在中产阶级往上的这些人受到了多大冲击？我是没有观察到的，这些人一旦恢复正常生活，该出手还是出手的。
贾康：可能还有很多人想通了，既然疫情这种无常索命的事儿动不动来一下，那咱们是不是享受生活要更果断一点。
姚长盛：您觉得如果需求这一端分成两层：一层是中高端，另一层是中低端，不知道这个“中”在哪儿……
贾康：相对模糊的概念。
姚长盛：只对中低端这块有影响，对中高端这块没有影响？
贾康：要说中低端，原来买房本来就很困难，现在顶多更困难一点，对房地产市场成交来说，这些人的影响很弱的。
姚长盛：我想问一个问题，如果说以前难的话，现在会容易一点吗？
贾康：如果要容易，一定要政府采取措施。
姚长盛：比如市场出现降价，或者出现引导性的降价？
贾康：我觉得不会是市场的问题，总体来说大家有这个意识，商品房是一个市场，我说的是某些地方的地方政府如果可以的话，更积极的给所谓中低端人口提供一种政策性的住宅条件，这就得针对性的特别讨论了，面上肯定不会特别普遍的。
姚长盛：陈老师觉得这次会有这么大的变化吗？
陈淮：你这个新问题是进一步的。这么说吧，原来准备买股票的一部分资产，原来准备炒一把换外汇的，可能更多比重会注入到长期资产配置，特别是城市固定资产中，这是第一。
第二，我倒觉得包括中低端，原来先解决住，现在大家可能对住的更安全、功能性更强，从一到二的房子的需求可能会优先考虑了，万一父母来了，要是在我这儿住着，多代人分室而居的条件是不是应该具备？有这个变化。
第三，支付能力。刚才说如果说对普通老百姓的影响，其实并不只是小时工，全中国开卡车的司机全都停下来了，这个群体有多少？他们也是受影响的，那些餐馆服务员，包括餐馆的老板，他们也没有现金流啊。很多企业说靠贷款发工资，也只能坚持两个月。可能大家对以后在买房上加杠杆的风险承受能力会有谨慎一些的评估。
两方面都有，总之需求只是结构性变化，不能从根本上影响人们从衣食改善向住行改善的升级，不能影响中国城市化的历史脚步，这是我首先判断的。但一旦在疫情影响下它会有一些变化。是这个意思。
姚长盛：我的理解是需求始终在，而且一直在上升。回到这个市场的层面，如果说已经有城市、有区域在反复尝试了，比如我们看到的衡阳，这些地方都已经尝试了，而尝试的同时又慢慢回收回来，同时又有不断放松的要求，像贾康教授提到的，市场已经这样了，已经很长时间了，把几乎能用的左侧的弹性用光了，您判断往右侧松动的可能性有多大？不是可能性多大，而是余地有多大。陈教授觉得有多大？
陈淮：关于政策的理解，我说过，别以为疫情过后的首要选项就是房地产。
我以为不是，首要选项是恢复再生产链条，重新连接再生产链条。我们由于交通运输、物流、原材料采购、人员流动中断，实际上这个链条已经变得非常脆弱，很多地方停止，差不多是休克状态，恢复这个链条比什么都重要，让整个社会经济系统运转起来。这是第一。
第二，我们得把中小企业的生存环境快点修复起来，不然的话可能带来的社会危机会非常大，刚才说到普通老百姓的现金流收入，生活难以（为继），得益于过去几年人们略有一些积蓄，能支撑一两个月，长了怕是不行。中小企业生存环境的修复绝不是给他们减税、加点补贴就能解决的，他们上下游关系的重建都需要很长时间。
第三，就业问题。就业是根本的吃饭问题、饭碗问题，这些政策恐怕要远远优先于你说的房地产、买房购置资产（的需求）。
最后是规避，一种是金融风险问题，我想政策选项上，你刚才只举了一个局部的例子，房地产有放松。其它领域的放松可能比房地产大得多、优先得多。这是一个层面。
第二个层面，现在我们面临一些老百姓可能
