一般不动产的买受人可以排除抵押权人对不动
一般不动产的买受人可以排除抵押权人对不动产的执行
根据《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。实务中，只要购房者购买的是住宅用房，只要满足以上三个条件，基本上都能排除执行。但是，如果购房人购买的是商业用房，或者购买的虽然是商品房但是不符合名下无其他用于居住的房屋的条件呢？或者购买的是奢侈性房屋比如；豪华别墅等，或者写字楼等其他不动产呢？这样的买受人能不能排除执行？根据以往的司法判例是不能排除执行的，但是本人认为：在开发商正常经营过程中的一般不动产的买受人也应当有排除执行的权利。具体理由如下：
1、过于强调物权的追及效力无疑会损害交易安全。
抵押权是一种物权，根据民法的有关规定，物权是一种绝对权和支配权。物权的追及效力，是指物权成立后，其标的物不论辗转流通至何人手中，物权人均得追及标的物之所在而直接支配其物，并实现物权内容的效力。物权的追及效力属于物权人的支配权和绝对权的具体体现，是为了保障物权支配性的实现，需要在物权人丧失占有时，赋予物权人追及物之所在而恢复其直接支配。所以，根据物权的追及效力，做为抵押权人的银行还是可以在房屋已经出售的情况下要求对已经出售的房屋行使抵押权。但是，物权的追及效力并不是适用于一切场合，过于强调物权的追及效力无疑会损害交易安全。法律是了经济基础服务的，评价一个法律制度的好坏的一个重要指标就是是否促进经济发展，优化营商环境。如果过于侧重保护物权的权利人的利益，就会损害交易安全，不利于经济发展。
2、抵押权人同意开发商出售房屋及其他不动产的行为，视为其放弃抵押权的追及效力，视为其已经和开发商就出售不动产的资金做出合理安排，对于开发商取得房屋销售资金后挪作他用导致抵押权人债权不能清偿的风险不能让普通的购房人承担，其后不得以自身债权不能清偿为由向不动产的买受人主张抵押权，其债权不能实现的风险由其自身承担。
开发商在开发一个楼盘的时候为了融资往往会用土地做抵押向银行贷款，有时还会以在建工程做抵押向银行贷款。银行做为开发商的债权人在给开发商办理抵押贷款的时候，银行其实也希望开发商将来房产建成卖出的钱偿还贷款，银行实际上至少是默许开发商出售房屋的。对于开发商的债权人特别是对于出售房屋的土地或者在建工程享有抵押权的人来说，开发商出售房屋因该在他们的预料之中，可以说他们默许开发商出售房屋，只有通过房屋的出售收回成本获取利润，才能尽快地回笼资金，这样增加了开发商的责任财产，提高了开发商的偿债能力，符合银行的利益。根据原来《物权法》的有关规定，债务人出售抵押标的物，应当取得抵押权人的同意。既然实务中允许出售房屋，而且开发商还是公开销售，而且还办理了预售许可证，对于普通购房者来说，他们有理由相信房屋的出售行为是经过有关权利人同意的。开发商和银行应当协商确定将不动产的出售资金用于提前清偿债务或者提存。至于开发商出售房屋之后，是不是用来还债这不是一般购房者所能主导的，银行做为专业的金融机构应当有更强的风险识别能力和风险控制能力，绝对不能以牺牲交易安全为代价去损害不动产买受人的利益。
3、开发商出售所开发的不动产属于正常经营行为，正常经营行为中的买受人的合理信赖应当得到法律的保护。
开发商的商品就是房屋，目的就是为了出售，开发商出售房屋是一种正常经营行为，只有通过房屋的出售获取利润，才能尽快地回笼资金。在正常经营活动中买受人相信出卖人对于交易标的物享有完整的所有权和处分权，相信出卖人所出售的商品上不具有担保负担。在正常经营活动中，买受人的这种合理信赖利益应当得到保护和加强，只有这样才能建立稳定的行为预期和交易安全感，促进交易，促进商品流通，增加社会经济活力。
所以，对于开发商的其他不动产买受人不必僵化地按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者二十九去排除抵押权人对房屋的执行，只要在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同就可以排除抵押权人对房屋的执行。不管他是不是消费者，也不管他购买了几套房屋，也不管他购买的是一般住房还是豪华别墅或者是写字楼商业用房还是其他不动产、不管他是否付款，是否转移占有等等，都可以排除抵押权人对房屋的执行。
以上仅为本人一家之言，欢迎批评指正。
