税案观察奇葩的租赁合同,约定承租人开
近日检索到一件房屋租赁合同纠纷的民事案件，涉及到包税条款、违约金、纳税评估等内容，在实务中属于较为常见且典型的涉税案件，以下一起学习并探讨日常合同涉及的相关财税风险。
法院认定事实：
年6月1日，杰轩实业公司（出租方，甲方，被告）和林伟机电公司（承租方，乙方，原告）签订《租赁合同》，该合同约定，甲方将坐落在湘潭市九华经济区××路5号的厂房出租给乙方，双方一致确认计租面积为平方米。交付状态：现状交付。租赁期限自年6月1日起至年5月31日止，租赁期5年。租金约定：年6月1日起至年12月31日止按15元每平方每月；年1月1日起至年12月31日止按15元每平方每月；……。以上价格不含税，如乙方需开票，如开场地租赁发票（增值税专用发票），乙方按总金额6%交税；如乙方需开房屋租赁发票（增值税专用发票），则乙方按17%交税。乙方交纳押金,元给甲方。租金交付方式：乙方按季交租，按先交租后使用的原则，乙方首季租金交付甲方时间为年6月1日前，而后每90天付清季度租金。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠租金或水电物业费用，按拖欠的金额，按千分之一点五每天计算拖欠利息给甲方；如拖欠不付满一个月，甲方有权增收乙方押金作为违约金，并有权终止租赁协议。
合同签订后，杰轩实业公司向林伟机电公司交付了租赁厂房。年6月4日，林伟机电公司向杰轩实业公司交纳了,元的押金，杰轩实业公司出具了租赁押金收据。此后，林伟机电公司累计向杰轩实业公司支付了房屋租金、物业费、水电费共计,.2元。年4月30日，杰轩实业公司向林伟机电公司发出《工作联系函》，以林伟机电公司长期拖欠租金为由，要求终止与林伟机电公司的合作，并要求林伟机电公司收到函件7日内清空现租赁的厂房并恢复原状。
年5月5日，林伟机电公司向杰轩实业公司发出《解租函》，称“现经贵、我双方友好协商，一致同意终止该《租赁合同》，特致函给贵司，同时我司承诺于年5月31日之前将厂房清空并完整归还给贵司”。年5月31日，林伟机电公司搬离其租赁的位于湘潭市九华经济区××路的厂房。年5月30日，杰轩实业公司向林伟机电公司开具了不动产＊厂房租赁增值税专用发票，厂房租赁含税金额为,元，计算5%的增值税额为11,.95元。林伟机电公司、杰轩实业公司均确认该税额的计税基数为,.05元。
另查明，年4月23日，湘潭经济技术开发区税务局确认，杰轩实业公司因部分租赁户不需要出租方提供发票，少记房产租赁收入1,,元等，杰轩实业公司补缴了包括房产税（税率12%）,.57元在内的各项税款等合计,.55元、滞纳金合计12,.23元。以上事实，有《租赁合同》、《解租函》、押金收据、中国建设银行业务回单（收款）、增值税专用发票（No）、发票签收记录、纳税情况自查报告表、纳税自查执行情况确认表等证据及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。
本案争议焦点：
一、关于林伟机电公司在合同履行过程中是否存在违约行为，是否应承担本案违约责任及违约金标准问题。
本案违约金的计算问题。
《租赁合同》第六条第五款约定，“如拖欠租金或水电物业费用，按拖欠的金额，按千分之一点五每天计算拖欠利息给甲方，如存在拖欠不付满一个月，甲方有权增乙方押金作为违约金，并有权终止租赁协议”。
法院认为，双方约定的该逾期付款违约金过高，法院酌情调整违约金按年利率24%计算。经核算，林伟机电公司应支付逾期付款违约金11,.22元。故对杰轩实业公司主张的违约金，法院前述确认的违约金，予以支持，超出部分，不予支持。
二、关于税费计算标准及应由谁承担的问题。
根据相关法律规定，杰轩实业公司作为出租方具有纳税义务，但双方在《租赁合同》中关于税费实际负担的约定并不违反相关法律规定，故林伟机电公司应依照合同约定根据实际开具的发票类型承担税费。本案中，杰轩实业公司向林伟机电公司开具的是厂房租赁增值税专用发票，且林伟机电公司承租的亦为厂房，根据《租赁合同》的约定，林伟机电公司应按照17%的标准承担税费。
杰轩实业公司陈述合同中约定的17%交税标准系应缴纳增值税5%和房产税12%，林伟机电公司主张杰轩实业公司实际并未缴纳12%的房产税。但经湘潭经济技术开发区税务局盖章确认，杰轩实业公司已补缴包含房产税（税率12%）,.57元在内的各项税款等合计,.55元、滞纳金合计12,.23元。因该房产税属必然要缴纳的税费，即便杰轩实业公司尚未缴纳房产税，也属于税务机关对欠缴税费的征缴范畴，不影响本案税费的承担。杰轩实业公司已开具的增值税发票中，不动产*厂房租赁含税金额为,元，故应由林伟机电公司承担的税费为37,.24元[,元÷1.05×（5%+12%)=37,.24元]。对杰轩实业公司主张的39,.6元税费，法院前述确认的予以支持，超出部分不予支持。
一审法院判决：
一、湖南杰轩实业有限公司在本判决生效后十日内一次性退还湖南林伟机电设备有限公司租赁押金,元；二、湖南林伟机电设备有限公司在本判决生效后十日内一次性支付湖南杰轩实业有限公司违约金11,.22元、税费37,.24元，合计49,.46元；以上（一）、（二）项相抵后，湖南杰轩实业有限公司应向湖南林伟机电设备有限公司退还50,.54元。
个人观点：
上述案例经一审判决后，原告上诉，经二审法院审判最终维持原判；上述案例虽以结案且涉税金额也不大，但本案中合同签订所涉税条款和违约金条款，对于财税人员具有诸多借鉴和启示意义，具体如下：
受票方对开具发票的税率有选择权。
根据上述涉案房租赁合同约定：“以上价格不含税，如乙方需开票，如开场地租赁发票（增值税专用发票），乙方按总金额6%交税；如乙方需开房屋租赁发票（增值税专用发票），则乙方按17%交税。”
这个合同约定，相当于给了承租人三种选择：1）承租方不要发票，仅支付租金即可；2）承租方要6%发票，如果开“场地租赁”发票，承租方负担5%的增值税；3）承租方要17%发票，则开“房屋租赁”发票，承租方负担5%的增值税+12%房产税。
由此可见，物业出租方明目张胆地在合同中给予受票方对开具发票税率的选择权，还真是无知者无畏。而合同中约定开“场地租赁”发票，承租方负担5%的增值税，感觉出租方又“很懂税”！只是这种所谓的税筹方案，最终搬起石头砸自己的脚。
具体分析如下：
1）上述房屋租赁业务，出租人应按不动产租赁缴纳增值税，适应5%的简易计税方式；同时，应按房屋租赁收入缴纳12%的房产税。我国现行18个税种均由税收政策规定具体的纳税范围、纳税义务人和纳税义务发生时间，并不因合同约定而改变。
2）包税条款的约定，只能将税款转嫁给承租人，纳税义务并不能转移，最终税务机关在纳税评估时，补缴税款和滞纳金的责任仍由出租方承担。
3）根据该租赁合同的具体内容，假设承租方选择方式1或方式2，出租方存在隐瞒收入少缴税的风险，后续出租方被税务机关稽查或纳税评估时所产生的税务风险则由出租方承担。
关于合同欠款利率
根据上述房租赁合同约定：“租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠租金或水电物业费用，按拖欠的金额，按千分之一点五每天计算拖欠利息给甲方”
上述合同欠款利率按千分之一点五每天计算拖欠利息，换算为年利率高达55%，明显过高。本案合同签订时间为年6月（民法典实施之前），适应民法通则中相关的利率规定，法院酌情调整违约金按年利率24%计算。
本案纳税评估情况
年4月23日，湘潭经济技术开发区税务局确认，杰轩实业公司因部分租赁户不需要出租方提供发票，少记房产租赁收入1,,元等，杰轩实业公司补缴了包括房产税（税率12%）,.57元在内的各项税款等合计,.55元、滞纳金合计12,.23元。
纳税评估确认少记房产租赁收入1,,元，扣除本案中承租方少记的房产租赁收入,元，纳税评估查补收入中有1,,元为其他承租方未要发票。主要原因是部分租赁户不需要出租方提供发票，少记房产租赁收入，这个结果就是出租方在租赁合同中约定并引导承租方主动不索要发票所致；
包税条款的税收风险
1）上述包税条款合法有效，得到法院支持。杰轩实业公司作为出租方具有纳税义务，但双方在《租赁合同》中关于税费实际负担的约定并不违反相关法律规定，故林伟机电公司应依照合同约定根据实际开具的发票类型承担税费，本案中约定由承租方负担增值税和房产税。
2）包税条款中除增值税以外的其他税费，属于价外费用，仍存在被税务机关征税的税收风险，包税条款仍然包不住所有的税。
综上所述，我们建议企业要加强合同的风险管理、规范经营，本案出租方想方设法隐瞒收入，但又白纸黑字地把整个偷逃税的过程反映在合同上，留下证据，最终自酿苦酒自饮之。承租方面对高达年利率55%的违约条款，贸然签字，提醒注意在签订合同前应加强对合同的审核，以规避经营风险。而双方关于发票开具的选择性约定，因违反税收法律规定应为无效。包税条款基于合同双方的合意有效，但需注意除增值税以外的其他税费用属于价外费用，同样有纳税义务。
最后，提醒企业在合同审核、财税合规方面应加以重视，金四来了，更严了！
免责声明：
本文内容仅供参考，不应视作针对特定事务的意见，不可作为详尽说明。内容为中正信税研院原创，如需转载（不得进行修改），请联系后台，且须附注以上全部声明。本文所有提供的内容均不应被视为正式的财务、税务、审计或法律建议。
